律师喜欢机械师的留置权。更具体地说，律师喜欢纠正承包商或留置权备案机构经常准备错误的机械师留置权。承包商认为留置权是一个极好的“自己动手”企业，并认为他们可以通过自己准备留置权或使用外部服务来节省法律费用。这不是一个好主意。承包商为解决有缺陷的机械师的留置权而支付给律师的律师费，往往比他们一开始就聘请律师支付的律师费还要多。这是假设有缺陷的留置权可以被治愈-一个不安全的假设，如Depth Capital, LLC诉White Hill Restoration Inc.， 2011年NY Slip Op. 32764(U) (N.Y. Sup. Ct.)的案例所示。

白山留置权

白山修复公司(White Hill Restoration Inc.，简称“白山”)提交了一份机械师留置权通知书，对位于曼哈顿中城的一幢45层的混合用途酒店和公寓大楼索赔81,656.25美元。留置权特别指出，它针对的是“位于纽约市，纽约县，1260街区，地段68,1101-1156”的财产。这个财产描述只是留置权的众多问题之一。

首先，一些财产的当前所有者-请愿人-声称，机械师的留置权是在财产的共管声明被提交后提交的。此声明将旧批号第1260座，第68、69及169号改为新批号第1260座，第1101-1156号。第二，留置权是在请愿人购买了他们的公寓单元并记录了他们的契约之后提出的。请愿人不同意将他们的公寓单元置于白山公司的留置权之下。第三，请愿者没有要求白山为他们做任何工作。

鉴于这些事实，请愿人要求白山主动解除机械师留置权通知。在白山拒绝后，请愿人向纽约最高法院(纽约的初审级法院)提起简易程序，以司法方式解除留置权。

部分共管财产

在转向法院的决定之前，我们需要记住，主体财产是共管财产。公寓开发主要由两种不同的不动产组成:单位和公共要素。新泽西主要的公寓所有权法评论家解释道:“在传统的所有权形式下，用于独立使用的公寓所有权(以下简称“单元”)分别归每个单元所有者所有，而用于共同使用的土地、建筑外观和标准部件、娱乐设施和其他设施的所有权(以下简称“共同要素”)则由所有单元所有者共同持有。每个人都有一定的比例利益"Smith, Estis & Li, New Jersey Condominium Law 18(江恩2017)。

因此，在承包商对公寓所有权人留置权之前，重要的是要知道留置权是否应该对一个或多个单位和/或开发的共同要素进行留置权。

纽约州对于技工的留置权和共管公寓有一些非常具体的规定，这为任何希望对共管公寓开发的工作申请留置权的人创造了一个真正的雷区。梅凯尼克的留置权是州法规和决定性法律的产物。换句话说，主张留置财产的要求因州而异。每个州都有自己的一套神秘的规则和法院裁决，其中包括留置的内容、提交截止日期、留置的格式、服务和记录。例如，纽约的要求与马萨诸塞州的要求有很大不同。

纽约法律的要求

根据纽约法律，留置权在没有单位所有者明确和一致同意的情况下，不能包括公寓所有权声明(Declaration of Condominium)记录后的共同要素。(参见纽约不动产法§339-1)正如法院在深度资本指出，“留置权必须限于那些特定的单位是留置权的主题。当建筑物的所有者是留置权的主体时，留置权不包括那些在业主提交公寓所有权声明后出售的个体单位，并且业主没有保留这些个体单位的任何利益。”

如果机修工的留置权确实包括普通的元素或单位，其中所有者没有利益，那么留置权被认为是“毯留置权”，它必须解除无效。参见Bridge View Tower, LLC诉Roco G.C. Corp.，公元69年3d 711年(2010年2月2日)。

在Depth Capital，白山地产将旧批号68纳入留置权。通过这样做，法院发现白山公司不当地将机械师留置在共管公寓的公共区域，违反了纽约的共管公寓法案。法院还认为，白山留置权是一个“毛毯留置权”，必须解除。因此，法院下达命令解除机械师留置权的白山通知。

这给我们带来了完整的循环，是否有缺陷的白山机械师的留置权可以被治愈的问题。尽管白山公司没有提出一项动议，以修正其有缺陷的留置权，但在桥景塔案中的承包商做了——但无济于事。

上诉庭解释道:“关于被申请人根据留置法第12-a条请求修改留置通知的动议，该条款“以有效留置的存在为前提，不得被解释为恢复无效留置通知。”“因此，最高法院在……批准被告修改留置通知的许可动议方面犯了错误。”

外卖

Depth Capital和Bridge View Tower的经验教训适用于所有司法管辖区，无论留置在哪里。在律师在任何司法管辖区对公寓财产提出留置权申请之前，留置权人(或其律师)必须知道:(a)财产所在州的特殊留置权规则;以及(b)留置权是否打算使单位和/或共管部分留置。

各州关于技工对共管公寓留置权的法律差别很大。例如，马萨诸塞州完全禁止针对共同要素的留置权。纽约禁止针对共同要素的留置权，除非得到单位所有者的一致同意。然而，加州允许留置权人对共同要素的改进提出“一揽子留置权”。总之，了解你所管辖的留置权法律是至关重要的。不知道这一信息可能是致命的，以一个强制执行的机械师留置权对公寓财产的归档。

史蒂文·纽德尔曼(Steven Nudelman)是位于新泽西州伍德布里奇和罗斯兰的格林鲍姆，罗，史密斯和戴维斯律师事务所(Greenbaum, Rowe, Smith & Davis LLP)合伙人。他是该事务所的诉讼部门及其建设、社区协会、替代争议解决和替代能源和可持续发展实践小组的成员。他可能是致电732-476-2428或snudelman@greenbaumlaw.com