机修工留置雷区

律师喜欢机械师的留置权。更具体地说，律师喜欢纠正承包商或留置权申请服务经常准备错误的机械师留置权。承包商认为留置权是一项了不起的“自己动手”的事业，他们认为通过自己准备留置权或使用外部服务可以节省法律费用。这不是一个好主意。为了解决一个有缺陷的机械师的留置权问题，承包商最终往往要向律师支付更多的法律费用，而如果他们一开始就聘请律师，他们就不需要支付这些费用。而且这是假设有缺陷的留置权可以被治愈——一个不安全的假设在Depth Capital, LLC诉White Hill Restoration Inc.， 2011 NY Slip Op. 32764(U) (N.Y. Sup. Ct.)一案中得到了说明。

白山留置权

White Hill Restoration Inc.(“White Hill”)以81,656.25美元的价格提交了一份《机械师留置权通知》(Notice of Mechanic’s Lien)，要求对位于曼哈顿中城的一栋45层混合用途酒店和公寓大楼进行留置权。留置权特别指出，它针对的是“位于纽约市，纽约州，1260街区，地段68,1101-1156”的房产。这个财产描述只是留置权的众多问题之一。

首先，该财产的一些现有所有者——请愿者——声称机械师的留置权是在该财产的共管财产声明被提交后才被提交的。本声明将旧地段编号(第1260块、第68、69及169号)更改为新地段编号(第1260块、第1101至1156号)。其次，留置权是在申请人购买了他们的公寓单元并记录了他们的契约之后提出的。请愿者不同意将他们的共管公寓置于怀特希尔留置权之下。第三，请愿者没有要求怀特希尔为他们做任何工作。

鉴于这些事实，请愿人要求怀特希尔公司自愿解除其《机械师留置权通知》。在White Hill拒绝后，请愿人向纽约最高法院(纽约初审法院)提起简易诉讼，要求在司法上解除留置权。

部分公寓物业

在讨论法院的裁决之前，我们需要记住，标的财产是一套共管公寓。公寓开发主要由两种不同类型的不动产组成:单元和公共要素。正如新泽西州共管公寓法的主要评论员所解释的那样，“在传统的共管公寓所有权形式下，用于独立使用的共管公寓财产的每个部分(以下简称“单元”)的所有权单独归属于每个单元所有者，而用于共同使用的土地、建筑外观和标准组件、娱乐设施和其他设施的所有权(以下简称“共同要素”)由所有单元所有者共同持有。”每个人都有一定比例的利益。”Smith, Estis & Li，新泽西共管公寓法18(2017年6月)。

因此，在承包商对公寓申请留置权之前，重要的是要知道留置权是否应该针对一个或多个单元和/或开发的共同要素提出。

纽约州对机械师的留置权和共管公寓有一些非常具体的规定，对于那些希望为共管公寓开发项目的工作申请留置权的人来说，这确实是一个雷区。机械师的留置权是国家法规和决定法的产物。换句话说，主张财产留置权的要求因州而异。每个州都有自己的一套晦涩难懂的规则和法院判决，其中包括留置权的内容、提交截止日期、留置权的格式、服务和记录。例如，纽约的要求与马萨诸塞州的要求差别很大。

根据纽约法律的要求

根据纽约法律，留置权不能包括共同要素后，登记的共管公寓宣言，没有明确和一致同意的单位业主。(见《纽约不动产法》第339-1条)正如“深度资本”一案法院指出的那样，“留置权必须限于作为留置权主体的那些特定单位。当一栋建筑的所有者是留置权的主体时，留置权不包括那些在业主提交《共管公寓声明》(Declaration of Condominium)后出售的单个单元，而业主对这些单个单元没有保留任何利益。”

如果机械师的留置权确实包括业主没有利益的共同元素或单位，那么留置权被认为是“一揽子留置权”，它必须作为无效解除。参见Bridge View Tower, LLC诉Roco G.C. Corp, 69 A.D.3d 711 (2d Dep 't 2010)。

在收购Depth Capital时，怀特希尔公司将旧的地段编号68列入了留置权。通过这样做，法院发现怀特希尔不恰当地将机械师留置权置于共管公寓的公共区域，违反了纽约的共管公寓法。法院还认为，White Hill留置权是一项必须解除的“一揽子留置权”。结果，法院颁布了一项命令，解除《怀特希尔机械师留置权通知书》。

这让我们又回到了怀特希尔机械师的留置权是否可以被治愈的问题上。尽管White Hill没有提出动议修改其有缺陷的留置权，但Bridge View Tower案中的承包商提出了动议，但无济于事。

正如上诉部门所解释的那样:“关于被申请人根据《留置法》第12-a条请求许可修改留置权通知的动议，该条款“预设了有效留置权的存在，不得被解释为恢复无效的留置权通知。”“因此，最高法院错误地批准了被告请求修改留置权通知的动议。”

外卖

纵深资本和桥景塔的教训适用于各个司法管辖区，无论留置权是在哪里提出的。在律师在任何司法管辖区对共管财产提出技工留置权申请之前，留置权人(或其律师)必须了解:(a)该财产所在州的特定留置权规则;(b)留置权是否意在使该共管财产的单元和/或共有部分成为产权负担。

各州关于技工对公寓留置权的法律差别很大。例如，马萨诸塞州完全禁止对共有物留置权。纽约禁止留置权对共同要素，除非有单位业主的一致同意。然而，加州允许留置权人对共同要素的改进提出“一揽子留置权”。总之，了解你所在司法管辖区的留置权法律是至关重要的。不知道这些信息可能是致命的可执行的机械师留置权对公寓财产的归档。

Steven Nudelman是Greenbaum, Rowe, Smith & Davis律师事务所的合伙人，该事务所位于新泽西州Woodbridge和Roseland。他是该公司诉讼部门及其建筑、社区协会、替代争议解决和替代能源与可持续发展实践小组的成员。他可能是电话:732-476-2428或snudelman@greenbaumlaw.com