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经济学家在会议上表示,在稳定的就业增长和低抵押贷款利率的推动下,独栋房屋的开工率将在2020年继续逐步上升,这将使需求保持坚挺全国住宅建筑商协会(NAHB)国际建筑商展于今年1月在拉斯维加斯举行。
NAHB首席经济学家Robert Dietz表示:“低转售库存、有利的抵押贷款利率、处于历史低位的失业率和加速的工资增长,正在推动建筑商的信心,并表明2020年独栋住宅生产将增长。”与此同时,由于监管过度、工人长期短缺和可建地块不足,建筑成本不断上升,建筑商们仍在建设不足。这些负担能力的不利因素正在阻碍建筑业更强劲的增长。”
事实上,一个最近的NAHB报告对过去10年住宅建设的研究发现,在人口调整的基础上,2010年代的独栋住宅建设速度大约是20世纪80年代、90年代和21世纪头十年统一十年速度的一半。这种程度的建设不足和支持性的货币政策条件表明,2020年住房建设将扩大。
有迹象表明,房地产市场将继续复苏,预计2020年新屋开工总量将达到130万套,比去年增长2%以上。虽然这将是自2007年以来的最高产量,但仍远低于1960年至2007年平均每年150万辆的正常产量水平。
预计单户住宅的开工率将比2019年增加3%以上,达到约92万套。这仍然远远低于人口统计数据所能支持的100万至110万部。部分短缺是由附属住宅单位的增加使用和住在家里的年轻人弥补的。
在多户住宅方面,NAHB预计今年的多户住宅开工将相对稳定在38.3万套。由于人口结构的原因,这是一个可持续的水平,代表了供需之间的平衡。目前,93%的多户住宅用于出租,7%用于出售。历史上的分歧是80-20。
2020年新房销售预计将达到70.8万套,比去年增长2.5%。这将是自2007年以来销量首次超过70万辆。
与此同时,随着现房销售的改善,今年的住宅改建活动预计将比2019年增长1%。
CoreLogic首席经济学家弗兰克•诺瑟夫特(Frank Nothaft)表示,从全国数据来看,南部和西部将是未来一年引领新房增长的地区。
诺瑟夫特说:“去年新房销售增长最快的市场是那些负担能力强、就业率高、户外设施便利的市场。”
新房销售在南方增长最快。达拉斯和休斯顿领跑,在2018年10月至2019年9月期间平均至少售出3万套新房。紧随这两个德州城市之后的是亚特兰大、菲尼克斯和奥斯汀,这三个城市在同一时期的平均销量都在1.5万套以上。
与此同时,主要位于南方的几个大都市地区的新房价格在12个月内至少增长了20%。领先的地铁包括佛罗里达州的圣露西港;乔治亚州华纳罗宾斯;佛罗里达州;佛罗里达州的村庄;佛罗里达州的塞巴斯蒂安。
Nothaft补充说,预计大多数地区的房价和租金将继续超过通货膨胀率,预计2020年全国房价将上涨4.8%,单户家庭租金将上涨3%。
诺瑟夫特说:“房地产市场正以2019年以来的强劲势头进入新的一年。“这是二战后历史上第一次失业率和抵押贷款利率都低于4%。这将有助于刺激需求。”
Nationwide Economics高级副总裁兼首席经济学家大卫·伯森(David Berson)进一步分析了利率环境,他说,在可预见的未来,利率预计将保持在低位。
"趋势增长取决于生产率增长和劳动力增长,而生产率尚未回升," Berson表示。他指出,自大衰退以来,GDP平均增长率仅为2%。
与此同时,中国经历了长期的劳动力增长缓慢,这减缓了实体经济的增长。其他使利率在更长时间内保持低位的因素包括,长期美国国债收益率仍接近100年低点,这有助于将抵押贷款利率维持在历史低位。与此同时,通胀率仍低于美联储2%的长期目标。
与此同时,现有房屋库存仍处于历史最低水平,但家庭数量一直在强劲增长。这两个因素,加上稳定的就业增长和较低的抵押贷款利率,正在刺激住房需求。
伯森说:“鉴于待售房屋数量相对于家庭数量处于历史低位,满足需求的途径只有一个,那就是新建房屋。”“因此,2020年应该是新房建设的好年份。”