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承包商经常面临各种各样的企业经常遇到的冲突:我应该听从我的律师还是我的业务开发经理的建议?理想情况下,这些各方将建议采取同样的行动。不幸的是,这并不总是会发生。承包商可能听到不同意见的一个领域是:机械师的留置权。
律师建议从事房地产改造工作的承包商,如果他们没有得到报酬,就申请机械师留置权。留置权在帮助承包商获得报酬方面提供了极好的杠杆作用,因为一旦对业主的财产进行留置权记录,它就会成为业主头衔的一个污点。作为不动产的产权负担,技工留置权对业主的潜在销售、转让或再融资有不利影响。因此,留置权是业主生存的祸根。
业务经理知道业主讨厌留置权。因此,他建议承包商,如果承包商希望再次为该业主做另一个项目,承包商最好不要申请留置权。事实上,也许没有比走进办事员的办公室,缴纳最低限度的申请费,然后递给办事员一张有可能破坏业主商业利益的纸(即留置权)更有效的方式来断掉商业桥梁了。
由于这种紧张关系,精明的业主会在合同阶段尽其所能避免自己的财产受到机械师留置权的阻碍。实现这一目标的一种策略是契约从属关系。在本专栏中,我们将仔细研究合同从属关系——什么是合同从属关系,以及在业主提出要求时,承包商应该如何处理。
什么是从属关系?
简单地说,合同从属是指订约公司同意(通常通过书面合同中的条款)将其留置权从属于另一方的权利。业主可能要求承包商同意,如果承包商将来提出技工留置权索赔,承包商的留置权将次于(或优先级较低),例如,银行抵押贷款——即使留置权在抵押贷款之前被记录。
在这种情况下,如果发生止赎,抵押权人将比留置权索赔人先得到报酬——即使留置权索赔人在法律上有更高的地位。通过首先获得付款,抵押权人比留置权索赔人更有可能收回所欠的所有款项。
在阅读了契约从属关系之后,人们不禁要问:这是法律允许的吗?业主是否可以要求承包商在双方协议中放弃留置权?对这些问题的回答是律师最喜欢的回答:“看情况。”
更具体地说,它取决于管辖双方合同的司法管辖区的法律。在一些州,要求留置权申请人放弃或以其他方式损害其留置权是违反公共政策的。其他司法管辖区遵循“合同自由”原则——如果老练的商人希望在签订建筑合同时签订这样一项协议,那么他们应该被允许这样做。
在In re Fontainebleau Law Vegas Holdings, LLC, 289 P.3d 1199 (Nev. 2012)一案中,内华达州最高法院根据内华达州留置权法规背后的立法历史来审视这一问题。在那个案例中,法院认为“声称从属[机械师]留置权的从属协议是不可执行的....”Id。在1212年。
法院发现内华达州留置权法规在这个问题上的措辞不明确,于是查阅了立法历史。法院认为,这段历史“阐明了立法机关的意图,即机械师留置权的未来放弃是不可执行的。”Id。在1213年。
在参议院司法委员会的证词中,该法案发起人之一的说客正面解决了这个问题:“该法案的目的是禁止对留置权索赔人的权利的潜在放弃,并确认、澄清和标准化放弃和付款释放所需的程序和形式。”Id。这一立法历史足以使内华达州最高法院认定留置权从属协议是不可执行的。
外卖
如果承包商(或分包商或设计专业人员,就此而言)面临一份要求留置权服从另一方利益的合同,例如抵押贷款,承包商或设计公司必须向他们的律师询问一些问题。
首先,这个司法管辖区如何对待这种从属协议?它们是可强制执行的,还是违反公共政策而无效?
其次,假设合同规定的次级留置权是可执行的,承包商需要做出一个商业决策。值得吗?如果从属条款是可执行的,我愿意冒险吗?如果项目有利可图,而承包商需要或想要这项业务,那么他可能会决定赌一把,赌公司永远不需要申请留置权。
而且,如果它确实申请留置权,它将不得不希望不存在优先于其债权的优先负担,比如抵押贷款。
这些决定是不合法的。相反,它们是实际的商业决策,任何被要求放弃留置权的承包商在签订建筑合同之前都需要做出这些决策。