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你是市区一个工业办公综合体项目的总承包商。由于业主已经为该项目签订了若干商业租约,因此最终完工日期已确定。因此,项目按照时间表进行是至关重要的。
不幸的是,框架分包商落后于计划,拖延了项目的整体进展。这是该公司四周内第三次出现人手不足的情况。你已经受够了这个分包商,你有信心找到另一家公司,让项目按计划进行。接下来你要做什么?
第一步:阅读你的合同!更好的办法是找个律师来帮你看合同,并给你解释一下。在采取任何行动终止框架分包合同之前,您需要了解、理解并认真遵守有关终止的分包合同条款。你必须确保你有正当的理由终止分包合同。
合同终止是一个雷区;走错一步就炸了!你有一场因违反合同(错误终止)而寻求损害赔偿的诉讼,可能会因为违反任何相关的及时付款法规而增加损害赔偿(包括律师费)。
关键问题
在审查完你的合同后,问自己一系列问题:分包商是否必须做任何具体的事情——或者只要它造成延误,它的行为就无关紧要?缺乏足够的人力是解雇的充分理由吗?在终止分包商之前是否要求通知有缺陷的表现?是否有规定的宽限期,允许违约分包商修复任何缺陷?
虽然这些只是你在终止分包合同之前应该问的一些问题,但它们提供了一个很好的起点。此外,如果你忽略或无视这些重要问题,那么你很可能会发现自己有责任错误地终止分包商。
最近的一个案例High Tech Rail & Fence, LLC诉Cambridge Swinterton Builders, Inc,871 s.e 2d 73 (Ga)Ct。App. 2022),说明了严格遵守分包协议条款的重要性,以避免此类错误终止的责任。
在这种情况下,总承包商Cambridge Swinerton Builders与High Tech Rail & Fence签订了分包协议,根据该协议,High Tech将“为亚特兰大的百年纪念公园项目提供和安装铝栏杆”。Id。在76年。在项目建设过程中,剑桥大学曾三次向High Tech公司发出通知,要求其“无法提供材料并按时完成工作”。Id。在77年。
在剑桥大学于2017年11月27日发出第三次通知后,High Tech公司停止向项目现场派遣任何工人。三天后,即2017年11月30日,剑桥大学终止了与High Tech公司的分包合同,“原因是项目进度缺乏进展,未能及时采购材料,以及放弃了工作现场。”Id。
作为回应,High Tech起诉剑桥公司违反合同,认为剑桥公司终止分包协议是不诚实的,因此是不正当的。剑桥大学提出动议,要求对High Tech公司的索赔进行即决判决,初审法院批准了这一请求。
在上诉中,High Tech辩称,初审法院错误地认定剑桥大学根据其条款恰当地终止了分包合同。
格鲁吉亚上诉法院不同意。相反,法院发现剑桥大学根据双方协议的条款恰当地终止了高科技公司。Id。在78年。双方的分包合同清楚地概述了剑桥大学可以终止协议的情况,以及终止协议的确切程序。Id。在76年。
相关的终止条款规定,如果High Tech“在任何重大方面未能按照[剑桥]的时间表进行工作……以任何方式导致[剑桥]的工作停止、延迟或干扰……[或]未能遵守[该]分包合同的任何重大条款”,剑桥可以发出通知要求纠正。Id。如果High Tech未能在收到书面通知后48小时内修复缺陷,Cambridge可以终止分包协议。Id。
值得注意的是,该分包合同还包括一项共同的工作完成条款,其中规定:“任何争议不得干扰施工进度,High Tech应按照指示进行工作。”Id。在77年。
根据双方转包合同中的措辞,法院认定剑桥大学终止High Tech公司的合同是正当的。Id。在78年。High Tech违反了分包合同的通工条款,在11月27日接到修复通知后没有派工人到项目现场,并且在收到书面通知后48小时内没有修复Cambridge提请其注意的缺陷,这两者都是终止分包合同的正当理由。Id。76岁,77岁。
此外,Cambridge向High Tech提供了有关这些缺陷的适当书面通知,并在终止协议之前提供了合理的修复时间。Id。在77年。通过严格遵守双方分包合同的条款,剑桥大学得以避免因不当终止合同而承担责任。
外卖
既然剑桥大学展示了如何执行合同终止的教科书范例,那么让我们来剖析一下它的行为。
首先,剑桥大学通知High Tech公司,在其分包合同中明确规定了作为终止理由的缺陷,例如未能按照时间表完成工作。
其次,Cambridge按照分包合同的要求,就这些缺陷向High Tech提供了适当的书面通知。
最后,剑桥允许在规定的48小时内修复缺陷,并等到宽限期到期后才终止与High Tech的分包合同。
为了尽量减少因非法终止合同而索赔的可能性,必须严格遵守分包商协议的条款。审查有关终止、补救或宽限期、通知、处理、索赔和争议解决的规定。虽然High Tech案来自佐治亚州,但所讨论的原则适用于每一个司法管辖区。总之,不管你的管辖范围是什么,遵守分包合同的明确条款是很重要的。
此外,在采取任何行动终止分包合同之前,你应该咨询律师。律师会根据你的转包合同的条款指导你完成终止协议的过程。除此之外,如果需要书面通知,你的律师可以帮助你起草一份带有分包合同要求语言的信函。
通过聘请律师,你就不太可能错过任何必须遵循的重要步骤,以避免因非法解雇而承担责任。避免因不当终止合同而承担责任的最好办法是主动出击——从仔细阅读分包合同开始(由你和你的建筑律师)。