建筑商注意:暗示保证的免责声明可能无法强制执行

合同是建筑法的一个组成部分。它们规定了当事人的权利、义务和责任。但是，两党能达成的共识是否有限度呢?当然，你不能签订合同去做一些不合理或非法的事情。但还有其他限制吗?

合同法固有的一项基本原则是合同自由，即决定是否建立合同关系的自由。大东南社区医院基金会，26 B.R. 7,17(银行)。D.D.C. 2001)。当事人可以自由签订不违反公共政策的合同，法院通常也愿意强制执行。合同当事人受合同条款的约束。”李立荣诉铁门自助仓储，395 P.3d, 109,1065(华盛顿)。Ct。App. 2017)(强调添加)(引用省略)。

问题就在这里:“不要违反公共政策。”公共政策如何影响建设项目的合同自由?亚利桑那州最高法院最近在Zambrano v. M & RC II, LLC, 517 P.3d 1168 (Arizona . 2022)一案中正面解决了这个问题。

案件的事实相对简单明了，当事人没有争议。蒂娜·桑布拉诺与被告签订了一份预印购买协议购买亚利桑那州斯奇市的一栋新建房屋。

协定第15段规定:

卖方有限保修。

(a)交割时，卖方应向买方签发“房屋建筑商有限保修单”，该保修单的样本已在本合同签订前提供给买方。房屋建造者的[原文如此]。保证是唯一适用于购买该财产的保证。…

．…

上述房屋建筑商的有限保证是唯一适用于购买该物业的保证。所有其他明示或暗示的适销性、特定用途的适用性、可居住性和工艺保证均由卖方及其附属公司予以否认，买方也予以放弃，任何在上述免责声明之外可能存在的暗示保证均以一年为限。

桑布拉诺在第一段和另一段签了首字母，证实她已经阅读并理解了协议。建筑商建造了房子，并给了桑布拉诺一份40页的预先打印好的“建筑商有限保修单”。值得注意的是，在所有这些页面中，保修并不包括房屋的工艺和可居住性。与购买协议一样，本保证书不承担任何默示担保。

在同意买下这栋房子的四年后，桑布拉诺以建筑缺陷为由起诉了她的建筑商，称其违反了对工艺和宜居性的默示保证。她指控了几项设计和施工缺陷，包括不适当的分级和土壤移动减缓，窗户与开裂的灰泥分开，踢脚板与瓷砖和墙壁分开，以及天花板上的钉子爆裂。

Zambrano女士无法根据她40页的保证书及时提出索赔，这些索赔也不包括在内。

公共政策vs.弃权

建筑商要求即决判决，称桑布拉诺已经放弃了购房协议中的默示担保。初审法院同意了。然而，上诉法院推翻了这一判决，认为“支持默示保证的公共政策在弃权的执行中明显超过了合同自由利益”。Zambrano v. M & RC II LLC, 496 P.3d, 789, 792 (Ariz。Ct。应用。2021)。

由于意识到房屋建筑业务的高风险，该建筑商向亚利桑那州最高法院提起上诉。法院一开始就承认了这个问题:

“一方面，当事人通常可以自由选择任何条款签订合同... ....除非法律禁止执行合同条款。法院将支持该术语，除非它“与其他可识别的公共政策相抵触，而该政策的执行显然超过了任何利益”。

另一方面，亚利桑那州在建筑商和购房者之间签订的每一份合同中都隐含着对工艺和可居住性的保证。这一保证保护购房者和后续购买者免于对购房者在购买时无法合理发现的房屋潜在缺陷承担经济责任，并要求建筑商对房屋的缺陷施工负责。”

桑布拉诺，517 P.3d at 1171(引文省略)。

默示保证的目的

经过广泛的法律分析，法院(以5比2的投票结果)认为，公共政策不允许建筑商-卖主和购房者同意否认和放弃默示保证(无论是否用明示保证代替)。

法院解释了默示保证的广泛目的:

“默示担保以多种方式保护购房者和广大公众。首先，保证房屋是用最低标准的良好工艺建造的，符合购房者的合理期望。其次，保修期阻止了“无良的、不可靠的操作人员和劣质产品的供应商”，否则他们可能会破坏我们的社区。第三，它不仅保护原买受人，也保护其后的买受人。第四，保修为“通常是一生中最重要、最昂贵的购买”提供了保障，从而最大限度地降低了所有在房屋建成后八年内购买房屋的购房者遭受灾难性经济损失的风险。

桑布拉诺，517 P.3d at 1176-77(引文省略)。

正如法院所指出的那样，公共政策的争议是双重的:“(1)保护新建房屋的买家和后续业主免受房屋最初出售时无法合理发现的潜在建筑缺陷的影响;(2)让建筑商对他们的工作负责。”桑布拉诺，517 P.3d at 1175(引文省略)。

虽然承认合同自由“长期以来一直被认为是[亚利桑那州]普通法规定的‘最重要的公共政策’，法院不会轻易侵犯”，但法院发现，与默示保证的免责声明相比，它并非最重要的:

“在这里强制执行免责声明和弃权将严重损害购房者和公共福利，因为这样做可能意味着默示保证的终结，并消除上述保护。”建筑商几乎肯定会在与新购房者签订的每一份购房协议中都包含免责声明和放弃条款，因为他们没有任何实际的能力来谈判删除这一条款。而且，正如亚利桑那州已经发生的情况和公共记录所反映的那样，建筑商肯定会记录免责声明和弃权，以便向随后的购房者提供通知，并阻止他们强制执行默示保证，正如目前法律所允许的那样，尽管他们在放弃由建筑本身产生的保证方面没有发言权。

“有效地取消默示担保，反过来又会削弱购房者要求建筑商对潜在缺陷负责的能力，增加房屋未修复的可能性，从而损害购房者、他们的邻居和公众的利益。”

桑布拉诺，517 P.3d at 1177(引文省略)。

外卖

首先，值得一提的是，这是亚利桑那州的一个案例，仅在该州具有先例意义。然而，其他州也有类似的默示保证，它们在执行这些保证之前也会权衡公共政策的影响。

这里的“大局”是对契约自由的影响。商业合同的当事人有时会“忘乎所以”，寻求对具有更强议价能力的一方有利的不平衡的豁免和条款。当企业向一方(尤其是消费者)出示一份明显不公平的合同时，法院往往会注意到这一点，并在执行此类合同之前考虑到不合理和公共政策。

记住，契约自由不是绝对的;无论管辖权如何，它都有限制。要认识到这些限制，并在签约过程中尽早寻求法律顾问，以确保你的合同不会与这些限制相冲突。如果你等到这个过程结束，索赔开始累积，那么法律费用将会多得多。