留置权申请人，当心破产

不管法学院的学生毕业后是打算专攻债权债务还是税务，他们都应该参加至少一门课讲破产，另一门课讲税务。这些重要的主题与法律的几乎所有其他领域都有交叉，所以执业律师至少应该对它们有所了解。

建筑法也不例外;许多与建筑或设计相关的法规受到破产法和/或解释它们的判例法的影响。在本专栏中，我们将仔细研究联邦破产法和州机械师(或建筑)留置权法之间的相互作用。

每个州都有法律保护和确保那些为改善该州的不动产而提供劳动力、服务、货物或材料的人得到报酬。“这些人”通常是承包商、施工经理、分包商和供应商。然而，在许多司法管辖区(包括新泽西州)，这些人员可能包括建筑师、工程师和设计专业人员，以及他们的分包顾问。

如果你属于这些类别之一，请密切关注。

留置权要求

留置权是法令的产物;在对普通法的减损中。因此，它们因州而异。这些法规必须非常仔细地遵循，通常至少有四个共同点，无论管辖权如何:

•留置权申请人先决条件(即谁可以申请留置权);

•对留置权内容的要求(即留置权中必须包含的内容);

•时间要求(即留置权何时可以提出，何时有时效限制);

•完善要求(即，创建可执行留置权必须做些什么)。

一旦留置权根据适用的法规得到完善，留置权就会在不动产上产生一种负担，这种负担可以在单独的法律程序中被取消赎回权(很像抵押贷款)。可以理解的是，提交留置权的一方获得了对财产所有者的大量杠杆，因为没有财产所有者希望机械师的留置权妨碍他们的财产。

如果业主申请破产保护，情况会变得更加复杂。破产申请提交后，债务人根据《美国法典》第11编第362条获得所谓的“自动暂缓”。如前所述，停留是自动的。它源于一项联邦法规，该法规将债务人的一切都冻结在适当的位置，因此破产遗产的财产(即债务人的资产)可以在债权人之间进行整理和适当地使用/分配。

正如一位评论员解释的那样:

“在我们理清债务人的事务时，需要有某种机制来维持现状。这是第362条和自动停留的事情。第362条的核心作用是明确的。其目标是阻止可能破坏共同利益的行为。——道格拉斯·c·贝尔德，《破产的要素》，193 (1993)

破产的影响

现在，让我们假设留置权申请人提交了留置权预申请。在索赔人向财产所有人提供申请前留置权之前，财产所有人提交了破产申请。在这一点上留置权申请人可以或应该做什么?第九巡回法院的破产上诉小组(BAP)在最近的案件中提供了一些指导Philmont管理。， Inc.诉450 S. Western Ave.， LLC（在再保险450 S. Western Ave.， LLC)， 633 B.R. 894 (B.A.P. 9th Cir. 2021)。

在Philmont在美国，留置权申请人对洛杉矶一家商业购物中心的业主提出了一系列机械师留置权，总额超过230万美元。最早的留置权是在2018年年中提出的;最新的留置权是在2019年12月19日提出的。2020年1月10日，业主根据破产法第11章申请破产。

根据加州法律，机械师留置权索赔人必须在留置权记录后90天内提起诉讼，强制执行其留置权。12月1日前的诉讼期限已过。19留置权。然而，12月19日留置权的90天期限并未到期，当时所有者于1月10日申请破产。

由于第362(a)(4)条规定的自动暂缓令禁止Philmont向州法院提起留置权诉讼，因此Philmont向破产法院提起了对抗性诉讼。破产法院驳回了这一诉讼，而BAP也以同样的理由确认了驳回判决:Philmont未能就其留置权要求发出必要的通知根据《破产法》．

《破产法》第546(b)条是一个冗长的法规。除其他事项外，它规定，如果留置权申请人需要启动诉讼(或采取任何其他步骤)来完善其申请前留置权索赔，申请人仍然可以“通过在[州]法律规定的时间内就扣押或开始扣押发出通知”。

因此，Philmont必须在2019年12月19日(根据加州法律必须提起诉讼的时间)后90天内或2020年3月18日之前发出第546(b)条通知。Philmont直到2020年4月29日才提交第546(b)条通知。破产法庭和BAP都认为这种拖欠行为对Philmont的索赔是“致命的”。Philmont管理B.R. 633 at 900

BAP的结论是:“根据适用的法规，Philmont的留置权不再具有强制性。即使2019年12月19日重新记录[留置权]被认为是及时的，Philmont根据§546(b)发出的通知也是不及时的。”Philmont管理， B.R. 633 at 903。

外卖

菲尔蒙特管理公司得到了一个非常昂贵的教训——一个价值超过230万美元的教训。虽然大多数律师都熟悉自动暂停，但熟悉第546(b)条通知要求的人并不多。《破产法》的这一规定为机械师的留置权索赔人提供了一条狭窄的途径，即使在业主申请破产后，也可以继续其申请前留置权索赔。

为了充分利用这一节，人们需要熟悉当事人提交第11章申请时所涉及的要求和时间。由于并非所有建筑法律律师都了解破产法的来由和来由，反之亦然，留置权申请人最好咨询破产律师和税务律师，了解如何在破产申请中保护其留置权。

除非索赔人未能及时提交所需的第546(b)条通知，否则不会立即全部丢失。l